računanje neto/bruto u projektu

pozdrav ljudi, imam pitanje (nadam se da nije glupo, ali kad se ne razumem)

krenuo sam u proces izgradnje montažne kuće (napravio projekat po meri, predao za građevinsku, itd...)

zašto tipski projekti montažnih kuća koje rade naši izvođači, imaju razliku neto/bruto cca 8-10% za projekte koje sam gledao
a projekat koji smo sam ja radio, razlika je oko 22%

da li neko može da mi objasni zbog čega sve može biti tolika razlika? tj, gde se i na koji način može uštedeti a da to nije smanjenje površina soba, odnosno koliko se smanjivanjem kuće za npr 10%, može ukupna bruto površina smanjti
ako dobro razumem, neto je "unutrašnja" korisna površina, bruto se računa od spoljne ivice zidova, ali mi je opet prevelika razlika
da i li krov (ima par nagiba) utiče na bruto površinu?

hvala svima na odgovorima