Pozzz, pitao bih nesto iskusne sa foruma i nadam se da je tema na svom mestu. Zivim u Borči, beograd, stara kuca je u glavnoj od ulica gde prolaze busevi. Imam plac 5 ara i zanima me sta da trazim od investitora. Zelim da postavim svoje uslove, ja mu ustupim plac a on mi daje stanove.
Pitanje, Da li postoji neka osnovna formula(koje se oni drze), ili pravilo za takvo racunanje? Koliko mi kvadrata pripada. Koliko daleko mogu da idem sa pogodbom? Hvala vam unapred
Koliko kvadrata traziti za plac od investitora
- Login or register to post comments
- 2941 prikaza
Za printanje
Hvala na brzom odgovoru i savetu. Znacice mi svaka stvarcica koju cujem.. u svakom slucaju moram da znam sta cu ja da trazim, a sta cu od prilike da dobijem. Hvala
U NS je svojevremeno bilo kvadrat za kvadrat, tj. kolika ti je kuca, toliko m2 stanova dobijes da bi pred krizu doslo do 30% izgradjenih stanova.
Plac od 5 ara je mali jer zgradom moze da se zauzme oko 30%(eventualno ako je tvoje sve ucrtano i zauzima vise, onda bi trebalo da toliko u osnovi moze da zauzme, ali nisam 100% siguran), koliko je planom generalne regulacije dozvoljeno spratova jer ako mu dozvole npr. 3 sprata, a tebi da 1 ceo, pitanje je koliko ce mu se isplatiti....
Mozda je bolje sacekati malo pa kad krene neka izgradnja, onda ces znati na cemu si.
@lookic;
Mislim da bi u BG trebalo da dobije više jer je gradnja u BG zapravo JEFTINIJA. A evo zašto :
- u NS zgrade su rađene po osnovnim pravilima urbanizma i razuma. Zgrade u NS imaju UNUTRAŠNJE dvorište sa parking mestima za manje -više sve stanare zgrade. Dakle, u NS je manja iskorišćenost površine tla zarad boljeg kvaliteta stanovanja
- u NS zgrade prate "regulacionu liniju" odnosno sve su "pod konac" i iste su SPRATNOSTI, dakle ide se u vis koliko je dozvoljeno a ne kolike su ambicije / pohlepa "investitora" ( hark - pu).
A opet, cena materijala je ista, cena struje je ista, a ruke neka su i 10-20% jeftinije ali kad se podvuče crta - u NS je kvadrat sigurno skuplji što se gradnje tiče. A (u)gradnja je druga stvar.
Taj što bude zidao na 5 ari u Borči, verovatno će da zabode "ekser zgradu", usku a visoku , bez ijednog podruma, bez ijednog parking mesta. Radiće najjeftinije, dakle blokom i ići će do maksimalnih 5-6 spratova koliko gradnja blokom dozvoljava ( a ako malo podeblja koverat za opštinare - dobaciće on i do 7. sprata blokom zidanih ...a o zemljotresu i temeljima nek misle stanari i Bog).
Covece, znaci... najbolje je ipak cekati. Ja da gradim i prodajem nemam sredstava a ni m.uda(da ne psujem
Nije izasla cela poruka... napisao sam, kad dodje do neke promene ja vam pisem i dajem detalje ovoj temi...
Borča je "eksplodirala " i sa gradnjom i sa cenama placeva po aru . Pogledajte po okolini koliko se gradi i kako , pa proverite cene .
@MasonizHobija
Nekada bilo tako, u poslednjih 5-10 godina je i NS katastrofalan. U mojoj zgradi ima 3 ulaza sa po 30-ak stanova, a ukupno 15 podrumskih prostorija, 20 parking mesta i 6-7 garaza (i to ispod svakog ulaza po nesto).
Ali da, slazem se da je malo uredjenije u NS-u.
Na tesko pitanje nema lakog odgovora.
Ako dajes kvadrat za kvadrat onda si po meni na velikom gubitku i ne dobijas nista.Znam ljude koji su dobijali i 4 puta vise nego sto su dali i plus su im investitori placali privatno stan dok se zgrada ne zavrsi.Verovatno u Borci u ovom momentu ne mozes da izvuces toliko,ali vidi koliko mozes najvise da izvuces i vidi ispod cega neces da ides jer ti nije moranje da to radis (prodajes) a u svakom slucaju vreme radi za tebe.
lookic wrote:
@MasonizHobija
Nekada bilo tako, u poslednjih 5-10 godina je i NS katastrofalan. U mojoj zgradi ima 3 ulaza sa po 30-ak stanova, a ukupno 15 podrumskih prostorija, 20 parking mesta i 6-7 garaza (i to ispod svakog ulaza po nesto).
Ali da, slazem se da je malo uredjenije u NS-u.
To je i dalje "Beverli hils" standard za Bg gradnju. Ovde ljubazni investitor na zgradu od 40 stanova "obezbedi" 0 podruma i 3-4-5 parking mesta ...na račun trotoara. I to ako je ljubazan i fin 
Po centru doduše važi zakon da nove zgrade moraju da imaju podzemne garaže...ali centar je 15-20% površine i ni 5% novogradnje. Sve u svemu - urbanistički kolaps i zadnja faza favelizacije ( bez preterivanja)
U Subotici je slucaj da plac kosta vise nego stara ali dobra kuca.
Drugar je dao kucu i plac u centru grada i dobio stanove u povrsini date kuce. Po meni to je jako losa kombinacija bila. Bukvalno je menjao kucu za stan a plac poklonio.
Trebao je traziti minimum tri puta vecu povrsinu. Sem toga kvalitet izgradnje je katastrofalan. Ni jedan zid nije u vinklu a na 2.4m nagunt je i negde i po 15cm. Najmanje je nagnut 5cm.
Opet drugi slucaj siri centar grada dobijena je 4 puta veca povrsina, placan smestaj za vreme izgradnje i sav materijal od stare kuce je lepo deponovan na drugi plac.
Lokal u centru grada, uvucen u pasaz, ponudjena 4 puta veca povrsina takodje u centru grada i u prometnoj ulici.
Možda je najbolji pokazatelj onaj da se proveri po kojoj ceni investitor prodaj m2 gotovog stana . Za Borču se kreće od 800 do 1200 e po m2 . Zatim se proveri vrednost kuće i placa pa se lepo ta cifra podeli sa cenom po m2 i eto nekog pokazatelja koliko šta vredi i u novcu i u m2 . Porediti Beograd sa bilo kojim drugim delom naše države je iluzorno , jer nigde cena kvadrata nije kao u Bg.
Istina, samo ne daje on plac u Paracinu za stan u Beogradu. Poredimo odnos vrednosti u zameni a ne vrednosti.
U Subotici ko god je tako racunao kao sto kazes, jednostavnom zamenom nekretnina za istu vrednost, taj se smatra da je veoma lose prosao.
I nije ista cena kada zelis da prodas nesto ili kada neko zeli da kupi a ti bas i ne zelis prodas.
Kada bih sada hteo da prodam moju kucu ne bih trazio vise od 60.000e ali posto je ne prodajem sada da mi dodje neko i ponudi toliko ni u snu ne bih pristao.
Na 800e 130e je samo PDV koji ne postoji na prodaju kuce ili placa i zbog cega se onda to zaracunava kao trosak prodavcu placa?
Ako poredim sa Suboticom (a i tu je 800e/m2) onda onaj ko daje plac i kucu prakticno kupuje stan pre izgradnje. U izgradnji cena m2 je 400-500e a nekada i nize.
Razlog vise da se ne racuna cena gotovog stana vec ona cena u izgradnji bez PDV. Zbog cega da prodavac placa ne zaradi malo na investitoru? Cak ni sa 400e/m2 investitor nece biti u minusu sto se tice te razmene.
Ja bih isao cenu u izgradnji bez PDV-a i jos dodao 20-50%. Neka u kombinaciji sa mnom bude u malom minusu a to ce nadoknaditi enormnom zaradom na ostalim stanovima.
Cene placeva u Borči imaju astronomske vrednosti i opet su tražene . Dakle uračunava se i vrednost placa u broj m2 u novozgradjenoj zgradi .
Da me neko ne shvati pogresno ali njemu je svejedno dali je cena kvadrata u Borci 500,1000 ili 1500 evra ako ce svoju kvadraturu u kuci i placu da daje za isti u zgradi.Dakle sama kvadratura ne igra ulogu.Njemu samom je bitno da izvuce sto vise moze,dali u kvadratima ili u kesu to je manje bitno.
Sa druge strane da cene sto kaze Tenzor cena kvadrata u borci ide i po 1200 evra,a da je cena 500 evra niko ga ne bi ni jurio da prodaje kucu i plac.
Lepo je reko Vlado,nije ista cena kada nesto ne moram da prodam a znam da vredi 60 000 evra i kada me neko juri da to isto prodam jer bi on da zaradi na mom placu i mojoj kuci (citaj mojoj muci).
Dosta prigradskih opstina su sada aktulne sa placevima jer se gradi dosta puteva pa ista sudbina ceka i vlasnike placeva pored novog autoputa koji se gradi kroz Surcin,Dobanovce...a tu su neki pre nego sto su znali kupili zemlju od seljaka pa sada to naplacuju debelo i masno od drzave.
Znam za slucajeve gde su ljudi u takvim situacijama dobijali 20% stambenog prostora nove zgrade.
Ima slucajeva da su ljudi dobijali komplet sprat od petospratne zgrade u zamjenu za plac. I da je zagarantovana minimalna cijena kvadrata po kojoj ce investitor prodati stanove u zgradi u kojoj je vlasnik dobio zamjenske kvadrate. Takodje ima i slucajeva gdje su ljudi za udzericu izgradjenu u sklopu placa na kome se gradi zgrada dobijali stan u zamjenu za saglasnost da se rusi udzerica i zida zgrada. U principu, nije vazno koliko vrijedi kuca ili plac na trzistu, vec koliko vrijedi kuca ili plac buducem investitoru u objekat koji se gradi. Trazis tri stana, dobijes ih, a investitor ce na zgradi toliko dobro zaraditi da bi dao i pet stanova, samo da je neko trazio. Zakon ponude i potraznje...
Hm, to je ekonomija a ovde su majstori, hobisti.
Ovako laički ( u moje ime) , koliko ćeš da tražiš - zavisi od vrednosti placa i broja kvadrata koje će taj investitor da nakrka.
Svi oni prijave X kvadrata i spratova pa nabace još toliko i onda za siću dobiju legalizaciju za to divljaštvo a kuda će posle ljudi da prolaze, parkiraju ili čak hodaju - to nema veze ( ali je i druga tema).
Pitanje je i u pogledu konkurencije? Da li je tvoj plac jedini raspoloživ u već izgrađenoj ulici načičkanoj zgradama, ili u celoj ulici ima 2 zgrade i 20 placeva u ponudi?
Nešto pričaju da će Borča biti lokacija budućnosti ... što je meni teško da poverujem kad imam u vidu neke njuške odatle ( bez uvrede) ali ovako geografski i lokacijski - vrlo realno.
Iz Borče do centra BG nema ni 15-20 min a od izgradnje Pupinovog mosta - do centra Zemuna još manje. Kao na nekoj tromeđi, blizu svih centara , blizu reke a opet u miru i zelenilu.
Zapravo odlična lokacija...ali i komšiluk se gleda. Da Komunalna policija funkcioniše , i sam bih pazario plac u Borči ali dok je anarhija i dok svako može da škripi brusilicom celog dana a noću da odvrne 500W ozvučenje ( "pobogu, u svojoj sam kući") - za mene to ne vredi ni 100din. Ali većina drugačije to vidi. U svakom slučaju - imaš nešto vredno, što će ( po meni ) vredeti još više
PS - mislim da bi ti se isplatilo čak i da platiš za procenu nekom agentu za nekretnine. Čak i više njih ali da nisu neki koji bi da dovuku nekog svog ( tebi naplate za savet, njemu što su mu "našli" povoljno plac)